林淑惠

小弟不才，房貸資歷5年餘，平均一個月大概會接觸20~30件已成交的案子， 新成屋、中古屋都有 這邊以個人負責的區域--大桃園做心得分享 其中再以價格為主題分享 價格部份皆以中樓層、正常房屋、平均價格，為討論主軸，不討論個案。 欲知高低樓層價差大概就是以我報的價格去做+-10%探討。 這兩年整體的價格在寶咖咖帶頭向下殺盤的引領下，一路大概修正了20%有 例如中路x品從最高28萬一路做到21萬 寶咖咖八德市公所重劃區那一狗票，從18、19一路做到14、15 藝文大概也修正了15%有， 正海華特區整體掉的算相對少，大概只有10%， 大中壢再以海華為中心的話， 大概逐漸擴散到內壢的話， 以這個範疇來看逐漸擴散到20%的震幅。 宜層系列也不遑多讓，國葡行內估價均價從25做到有20萬的價格成交（高樓層）， 中古屋的部份，價格掉的相對少， 導致現在仲介很難做，因為大多屋主還在想著賺一手， 而買方看著建商一路殺盤， 總會心想，中古屋這麼硬，我不如買新建案， 單坪價格漂亮多了。 當然，中古屋有中古屋的好，新建案有新建案的爽， 房子各有所好，這部分不在討論中。 小弟自己也在找房子，apple件不是沒有，只是要等，要做功課，不能急。 仲介還是很喜歡一直洗買方加價，卻不大願意去跟賣方議價，至少我遇到的5、6位仲介都 是如此。 往往直接有合理、漂亮、正常價格的都是屋主本身價格就沒有抬的很高，而不是仲介去議 價的成果。 再說回到價格面， 中壢有部份建案，地點一百分的，價格確實登破天，也真的有人買， 例如：京x系列，31萬一坪一樣賣的動。 忠孝小道20萬上下也是賣的嚇嚇叫， 桃園的朝陽系列價格部份也是有水準的在破記錄。例如乾坤有成交48萬的。 整體市場價格面如果我來下結論的話， 蛋黃區，正常建商，價格頂的住，也踩的硬 蛋白區，正常建商，價格大概修正了15%左右 蛋黃區，寶咖咖，大概修正10%左右 蛋白區，寶咖咖，大概往下20-30%不等。 中古屋的部份，地點好，機能強的，房子、格局相對正常的，價格依然很硬，掉的幅度很 小。 但確定整體不是往上走的。 至於中古蛋白區的，是價格一般，略小修正， 但有行無市。 個人主觀意識結語：要買房的空空們，包含我，可以一路慢慢看， 以看到今年底到農曆年後為主要切點， 理性預估， 如果桃園整體成交量第一時間只要開出來， （不過這部分可能要仲介或銀行房貸端才比較好統計，因為看實價太慢了） 不分買賣價是否往上或往下，只要量開出來，比去、前年同期來的明顯大， 明年一整年價格就固定在那了，不會再掉。 反之，農曆年後只要量沒開出來，不分中古、建案， 明年一定持續再向下修正10-20%，一路掉到明年底，絕不反彈。 諸多建案價格無法在此一一分享，還請見諒 以上為小弟一點拙見，不吝指教。

內文： 2017年01月04日 04:10 朱漢崙／台北報導 整批性房貸利率 下殺至1.6％ 台北市整批性房貸業務市場概況 房市冷颼颼，房貸利率也殺到「見骨」。據大型行庫主管透露，由於近來房市成交量低迷 ，連帶使得房貸案源也大減，銀行業者再掀新一波價格熱戰，尤以「整批性房貸」為首要 目標，近來已有某家大型民營銀行在台北市精華區，祭出1.61％一率到底的超低利率，刷 新房貸史上新紀錄。 目前市場上最優惠的房貸利率，是財政部才宣布再延2年的青年安心成家優惠房貸專案， 最低利率為1.44％，但這也僅限頭2年，從第3年起，即跳到1.74％，倘若是以平均利率行 情來計算，上述大型民營銀行所提出的1.61％利率，其實已比青安貸款的平均利率水準來 得低，比起另一優惠貸款專案─公教住宅貸款的1.51％，也毫不遜色。 儘管央行已停止降息，但房貸利率的水準並未維持，而是持續下殺。銀行業者指出，目前 在雙北市的房市價格，普遍較去年上半年回檔1成5至2成左右，有些偏遠地區甚至殺到3成 以上，也因此使得賣方惜售，買方面臨價格的不確定性，也多採觀望，才致使成交量減少 。 房貸業務因此萎糜不振，此時整批性房貸業務，成為銀行在房貸業務的「避風港」，既能 一口氣大舉接到案量，去化資金，另一方面由於地處精華區，也相對安全。 大型行庫主管指出，整批性房貸均為建商蓋完新成屋、結束土建融貸款後，後續轉為單戶 房貸業務，以目前房價行情來看，能買得起新成屋的，所得能力都在中上水準，行庫主管 不諱言：「整批性房貸在借款人財力的風險相對較低。」 更何況台北市的精華區，以擔保品行情來看，對銀行更是萬無一失，所以台北市精華區已 成為各銀行在整批性房貸，角力最為激烈的區域，現在則已看到1.61％前所未見的超低利 率。 據指出，這類型超低利的整批性房貸，能適用的客層，通常借款成數不會超過7成，合併 年所得收入則以120至150萬元為起跳門檻，這類客戶由於本身所得能力好，因此其借款重 點，是放在利率而非成數，這也使得銀行更需要祭出低利來搶生意。 (工商時報) 連結： http://www.chinatimes.com/newspapers/20170104000153-260205 其他：之前有版友分享貸款利率有見到1.5x的水準，如果自身條件夠好， 不見得要用建商的銀行貸款。 -- 房市專家預測 https://goo.gl/nsj9YK 房市走修正波 慘、冷、靜、止、跌 救市唯降價 https://goo.gl/K4qaJ6 就算降息 房市也無利多 https://goo.gl/vJwx2V 北市蛋黃區，降價空間約為5%，蛋白區降價空間10%。